刺激购房，香港调整“楼市辣招”
【环球时报驻香港特派、特约记者 冯学知 叶蓝 环球时报特约记者 余枫】香港特区政府响应市场呼声，调整已实施13年的楼市辣招。行政长官李家超10月25日在发表施政报告时称，过去一年利率显著上升，多个地区经济放缓，本地楼市交投减少，楼价也出现调整。随着香港未来房屋供应量将持续增加，考虑整体情况后，决定采取多项调整住宅物业需求管理措施，即日起生效。楼市的“减辣”措施引发香港社会的高度关注。
“辣税”下买房难
在香港买一套房子要多少钱？可以说，香港的房价在全球都是数一数二的，根据港媒今年初发布的数据，香港房价平均1平方米为21万港元（1港元约合人民币0.9元），500万港元只能买个25平米左右的房子。大家经常看到有新闻报道称，香港某明星购入“千呎豪宅”，其实也仅有100平方米左右。明星尚且如此，普通港人的房子就显得更像“蜗居”了，基本上都是10-50平方米，大于50平方米以上都可以算是豪宅了。不过需要一提的是，香港的首付低较低，最低只需要一成。
来自内地的杨女士是近年移居的“新香港人”，她从学校毕业后与身在香港的丈夫结婚，之后决定在当地找工作并定居。然而，二人在港已居住约6年，依然没有买房。她在接受《环球时报》记者采访时表示，一是因为两人过去数年经常往返内地和香港，目前对房子还没有刚需，另一个原因则很明显是因为香港昂贵的房价。但是杨女士表示，两人考虑在不久的将来要一个小孩，纯粹租房的话还是“没有一个家的感觉”。而对于居住面积，夫妻二人只能尽量放低标准，“首先离好学校近，环境也要好，可以先看看小一点的房子”。
英国广播公司（BBC）早在2019年曾报道凯瑞德的故事，她是香港一家国际公司的技术人员，她和哥哥向母亲借钱买了一套公寓。“在香港买房很难，过去这些年房价一直在涨”，她说，“因为价格一直在上涨，所以我们决定赶紧买房”。她的公寓“花了50多万美元，面积只有25平方米”。她与哥哥及她的男友一起住，“因为香港房价高昂，这并不罕见”。
除了房价本身不便宜外，香港购房成本也相当高，也就是所谓的楼市“辣招”——为打击短期炒卖及减少外来需求，香港2009年起针对房产买卖采取特别的印花税措施，旨在遏制楼价，而且多年来数度“加辣”。目前，在香港买房无论新旧，除非获得特别豁免，准业主都需要缴付不同类型的印花税。
根据香港《印花税条例》，截至今年《施政报告》发布之前，与住宅买卖有关的印花税主要有如下三大类：一是从价印花税（AVD），指由买家支付跟从价值而征收的印花税，其中住宅类税率的高低取决于是否为首套房及潜在的购房动机，以及是否为香港永久居民。二是买家印花税（BSD），是在从价印花税上额外再加的第二重印花税，征收与否视乎是否为香港永久居民。如果没有该身份，就需要在15%的从价印花税基础上，额外多缴15%的买家印花税，即共30%。三是新从价印花税（NEW AVD），针对的是已有房产的香港永久居民，税率为房价的15%。以600万港元房价为例，非香港永久居民购入，须缴付15%从价印花税及15%的买家印花税，税率总共为楼价的30%，即需要180万港元。成为香港永久居民后，实际税款降为13.5万港元，等同港人首套房税率，购房成本大大降低。以上人士3年内转售房产，须再支付交易额10%-20%的额外印花税（SSD）。假设房价为600万港元，买入后6个月内转售征税为20%，即需要支付120万港元的税款；住宅买入后6-12个月内转售征税15%，12-36个月内转售征税10%。
此外，由于相关措施推出后，未能成功遏制炒房者，特区政府2016年11月决定“加辣”，又衍生出“新住宅印花税”（NRSD）。据香港《明报》报道，相关数据显示，特区政府推出“辣招”13年来，“辣税”成交总数达约24.2万件，涉款约1955.4亿港元，其中2015年为最多“辣税”成交年，有约4.8万件。
现在有空间“减辣”
在过去实施“辣招”的十几年里，香港舆论普遍认为对解决“住房难”的效果有限。据香港“01”网此前报道，在“辣招”推出的前10年，差估署楼价指数从2010年11月的163.7点，持续上升至2021年9月的历史高位398.1点。到了近一两年，香港楼市受到美国加息影响，楼价指数又出现急跌情况，连跌4个月至今年8月的339.2点，已接近2022年12月的低位334.7点。近来二手市场甚至不时出现“蚀让”案（即亏本出售，业主损失的不止是楼价上涨带来的收益，还有自己的部分本金），如今年9月就出现数十件二手蚀让案，账面蚀让（即跌幅）普遍高达10%-20%，个别半新盘蚀幅更高达30%。有舆论认为，房地产市场已从“过热”变成“过冷”，支撑“辣招”的基础已失效，直接影响经济复苏。
特区政府也多次强调，“辣招”是“非常时期”下的“非常手段”，并不是一个长久政策。有政府消息人士就表示，在市场气氛及外围经济影响下，现在有空间对“辣招”作出调整。在最新发表的《施政报告》中，李家超表示，过去一年，利率显著上升，多个地区经济放缓，本地楼市交投减少，楼价也出现调整。随着香港未来房屋供应量持续增加，考虑整体情况后，政府决定做出调整。
不过，相关政策并非全部废除，即不是“撤辣”，而是“减辣”。《施政报告》宣布，买家印花税和新住宅印花税从原来的15%大幅下调至7.5%，额外印花税的适用年期由3年缩短至2年，换言之，业主在持有房产2年后出售，无需再缴付楼价10%的额外印花税。同时，为吸引专才落户，符合资格外来人才由“先征后退”改为“先免后征”，即购房时暂免付税，如果其后未成为香港永久居民，才需缴税。以1000万港元的住宅为例，买家如果属于非港人或公司入市，新措施下税率从30%减至15%，税款从300万港元减少了一半。如果是外来专才购买1000万港元的住宅房产，之前须预先支付“辣税”约300万港元；新措施后只需支付从价印花税（第二标准税率），即物业价值的3.75%。
解决“老大难”房屋问题有明确时间表和路线图
在香港主营地产经纪业务的道远咨询香港公司管理合伙人于乐告诉《环球时报》记者，从过往经验看，交易成本的增减对楼市成交量有比较明显的影响，上述措施有助于释放二手市场的盘源，增加市场的流动性，并且降低了非永居买家以及第二套住宅买家的入市成本，为合资格外来人才减轻负担，有助增加市场的交投量，对稳定当前疲软的楼市以及市民对于投资地产的信心都有助益。于乐表示，本次《施政报告》中落实的“资本投资者入境计划”，也能够为香港带来充裕的资金以及人才，进而逐步增加住宅市场的需求，带动香港整体经济的复苏。
李家超27日称，现在楼市环境与当年推出“辣招”时不同，因而决定“减辣”，虽然可能减少税收，但希望可增加楼市交投量及流动性。消息人士表示，要考虑到完全“撤辣”可能对楼市带来太大冲击，因此在平衡刺激楼市及防止炒风重临的风险之间，做出这次“减辣”决定。
香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才称，新措施可为市场提供一定流动性及稳定性，尤其外来人才来港时大多会先租房居住，评估香港的生活是否合适。杨女士告诉《环球时报》记者，印花税的调整确实影响到他们购房的决心，将进一步观望是否能享受更多优惠。有其他在香港居住的人士对记者表示，楼市“减辣”主要还是利好改善型需求，对刚需来说没太大变化，但是相信对部分观望者会有一定刺激作用。
香港地产建设商会表示欢迎施政报告推出多项宽减“辣税”和提振楼市的措施，认为将有助于稳定楼市，减轻置业者的税务负担，并吸引更多海外专才和投资者来港工作和生活。美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明称，这次“减辣”幅度超过市场预期，额外印花税由3年缩至2年，更属意外之喜，有助于增加二手供应。香港中文大学经济学系副教授庄太量表示，预计短期交投量上升两成，全年楼价波动约5%。还有分析称，内地买家也是支持香港楼市的重要部分，地铁沿线的二手房尤其受到内地投资者的欢迎，若明年利率有机会回落，将会吸引更多内地买家。据港媒26日报道，《施政报告》公布“减辣”后，向来备受内地客追捧的九龙站实时受惠，有房产工作人员透露接到10组内地客查询。
有分析认为，除了“辣招”影响香港楼市外，还有其他一些因素，比如租金回报率。此外，土地开发数量也非常重要，香港公屋数量不够，持有闲置土地的地产发展商没有动力建造公屋。香港土地供应专责小组前主席黄远辉曾表示，“如果他们（将土地）开发成私人住宅，将获得10倍的收益”，而建造公屋的话，他们的利润会大降。与此同时，于乐对《环球时报》记者说，如果想从根本上扭转香港住宅市场的低迷局面，还需等待整体经济形势的好转和银行利率的下降。
新一份《施政报告》提出多项解决香港住房问题的措施，包括推出全新简约公屋以及足够私营房屋土地等。香港房屋、物业及设施管理专业联盟（十会一局）称，多项房屋供应措施已取得初步成果，包括将轮候公屋的申请时间高峰约6.1年回落至今年5.3年。在私营房屋方面，《施政报告》提到未来5年将准备约8万个私营房屋单位土地，以满足市民对私有住房的需求。香港《大公报》27日称，私楼供应量有所增加，对香港楼市健康发展大有裨益。文章说，对于香港社会关心、也令中央领导人揪心的劏房问题，《施政报告》提出成立“解决劏房问题工作组”，由财政司副司长领军，将尽快摸清劏房住户数据、提出相关标准，这为长远有序解决劏房问题打下基础。