住宅变民宿,邻居要求停止经营?法院判了!

当民宿风潮

遇上住宅小区

噪声扰民成了大问题

当初那份清净

还能回来吗?

网约房影响正常生活,

邻居大受其扰后起诉

耿某为了方便孩子上学,在市中心某新建住宅小区购买了一套小户型房子。然而入住一段时间后,耿某发现斜对面的邻居家时常有陌生人拖着行李箱入住,走廊上堆放生活垃圾,还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔一条狭窄的走廊,动静稍微大些,隔壁就听得清清楚楚。耿某和家人深受其扰。

耿某从物业公司处了解到,对面房屋的所有权人是李某和陆某。经联系后得知,李某和陆某已于2023年5月将房屋租赁给刘某使用,租赁期限为3年。同月,刘某与某房地产咨询中心签订《网约房(民宿)托管经营合同》,将该房屋委托给中心进行网约房经营。

耿某认为,李某、陆某、刘某和某房地产咨询中心未经利害关系业主同意,擅自将住宅改变为经营性用房,造成外来人员增多、噪音污染和生活垃圾增多等问题,影响了业主特别是学生的正常生活。耿某遂将李某、陆某、刘某和某房地产咨询中心诉至江苏省淮安市清江浦区人民法院,要求四被告立即停止经营行为,恢复房屋住宅用途。

法院:房屋住宅用途已实际改变,

应立即停止经营行为

在案件审理过程中,四被告辩称,案涉房屋的确被用来经营网约房,但是网约房是共享经济下的短期租赁,属于短租房,并非经营性用房。四被告的行为并未改变房屋性质,不需要全体业主同意,只需在江苏省某网约房登记平台登记、取得登记标识即可。如果认为网约房是经营行为,而业主自己对外出租不属于经营行为,则相互矛盾。

法院另查明,根据江苏省公安厅出台的《江苏省网约房治安管理规定(试行)》文件规定,网约房只需具备住宿的功能即可,并未强制要求必须取得旅馆业特种行业许可。本案中被告李某、陆某作为业主,虽将房屋出租给被告刘某使用,但刘某将房屋委托给被告某房地产咨询中心用作经营网约房,该中心通过平台发布房源信息寻找房客,并配备专门保洁员、保洁车打扫卫生更换床褥,有需要还可提供餐食。因此,网约房仍是经营性用房,房客入住后,即形成了事实上的住宿服务协议,本案四名被告的行为实质上已经改变了房屋的住宅用途。此外,法院在实际调查中发现,网约房虽然为有住房需求的人提供了便利,但房客更换频繁,这与业主将房屋相对固定出租给特定承租人员的情况并不相同,存在治安、消防隐患和监管难题。

江苏省淮安市清江浦区人民法院经审理后认为,本案中四被告未经有利害关系业主的一致同意,改变房屋用途,其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等。同一栋楼且相邻的业主,双方在利用各自不动产时,应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主,有权要求四被告排除妨害、恢复原状。最终,法院判决四被告立即停止案涉房屋的经营行为,恢复房屋住宅用途。目前,该案已判决生效。被告已经停止经营行为。

法官:将住宅房屋用作网约房经营,

需经全体业主同意

互联网时代下,共享经济正在演进。与单车、充电宝、按摩椅这些共享对象不同,网约房的所有权归属于不同的业主。从现有管理模式看,行政机关虽然提供了官方网络平台,允许业主可以自主将符合条件的闲置住宅用房用于网约房经营,以此获得一定的经济收益,但是网约房一般为按日或按小时提供住宿服务,房客可以在任意时间入住和退房,且入住人数无法限制,这就会给其他业主的正常居住带来不利影响,如环境嘈杂、卫生混乱、消防隐患增多、安全系数降低等。

根据《民法典》规定,业主将住宅房屋用作网约房经营,需经全体业主同意,且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房,有利害关系的业主有权要求停止经营,恢复房屋住宅用途。同时,在支持网约房市场准入的同时,针对网约房可能产生的矛盾纠纷,还需加强协同配合,注重源头防范。

来源:淮安清江浦法院、CCTV今日说法